أخبار وفعاليات

بقلم نصيرة عباس وكورادو ماتشياريلي

 

ومع قيام البنوك المركزية العالمية برفع أسعار الفائدة لترويض التضخم، هدأت أسعار المساكن نسبة إلى بداية دورة رفع أسعار الفائدة. ومع ذلك، وعلى الرغم من حساسية سوق العقارات السكنية تجاه ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أن الأسعار لا تزال أعلى من المتوسطات التاريخية. وأصبحت أسعار المساكن في الاقتصادات المتقدمة، بما في ذلك معظم دول الاتحاد الأوروبي، وكذلك أفريقيا والشرق الأوسط، أعلى بنسبة 10% إلى 25% من مستويات ما قبل الجائحة.

 

وقد انتقلت أسعار الفائدة المرتفعة بسرعة إلى أسواق الرهن العقاري السكني، مما أعاق القدرة على تحمل التكاليف لمشتري المنازل الحاليين والمحتملين. بالإضافة إلى ذلك، فإن ندرة المعروض من المنازل يحد من عمليات الشراء في بعض المناطق. وبشكل عام، فإن القدرة على تحمل تكاليف السكن تتعرض لضغوط أكبر وسط استمرار ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع أسعار الفائدة.

 

رسم بياني يوضح توزيع التغير في أسعار المنازل الحقيقية لكل دولة على حدة، بالنسبة المئوية

شاهد الرسم البياني التفاعلي هنا، مع تفاصيل حسب البلد،

وفي النصف الأول من عام 2023، ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الاقتصادات المتقدمة بأكثر من نقطتين مئويتين مقارنة بالعام السابق. خلال هذه الفترة، شهدت دول مثل أستراليا وكندا ونيوزيلندا انخفاضات كبيرة في أسعار المنازل الحقيقية، ويرجع ذلك على الأرجح إلى ارتفاع نسبة القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل وأسعار المساكن التي شهدت تمددا منذ ما قبل الوباء. وبالمقارنة، انخفضت أسعار المساكن بأكثر من 15% في بعض الاقتصادات المتقدمة، في حين كان الانخفاض في الاقتصادات الناشئة أقل أهمية. ولكن على المستوى الصافي، ستحتاج أسعار المساكن الحقيقية إلى الحفاظ على هدوءها من أعلى مستوياتها في عامي 2021 و 2022 مقارنة بمستويات ما قبل الجائحة.

 

ومن المرجح أن يكون لارتفاع تكاليف الاقتراض الأثر الأكبر على نسب خدمة ديون الأسر - وهو مقياس لقدرة المقترضين على سداد القروض - في البلدان التي لا تزال فيها أسواق الإسكان مبالغ فيها ومتوسط ​​عمر قروض الرهن العقاري أقصر، وفقا لأحدث تقرير لدينا عن الاستقرار المالي العالمي .

 

الموافقات والسداد

 

على سبيل المثال، بالنسبة لبعض الاقتصادات المتقدمة، مثل النرويج والسويد والدنمرك وهولندا التي توجد بها نسب خدمة ديون الأسر المكونة من رقمين، فإن تكاليف خدمة ديون المقترضين يمكن أن تزيد بما يصل إلى 1.8 نقطة مئوية نظرا للارتفاع الكبير في أسعار الفائدة. . وسيكون لذلك عواقب على الموافقات على القروض وقدرات السداد للمقترض. ولكن المقترضين أيضا أقل مديونية، كما تم تعزيز معايير الاكتتاب منذ الأزمة المالية العالمية، الأمر الذي أدى إلى تخفيف خطر ارتفاع معدلات التخلف عن سداد القروض. وقد يكون لهذا أيضًا حالات محدودة من البيع القسري أو حبس الرهن للمنازل، مما يساعد على دعم أسعار المنازل.

 

وفي الولايات المتحدة، أحدثت زيادات أسعار الفائدة التي أقرها بنك الاحتياطي الفيدرالي تغييرات كبيرة في سوق قروض الرهن العقاري، حيث وصل متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً مؤخراً إلى أعلى مستوى له منذ عقدين من الزمن بنسبة 7.8 في المائة. بالنسبة للمشترين المحتملين، فإن تكاليف الدخول تجعل ملكية المنازل بعيدة المنال، حيث أصبحت الدفعات المقدمة المطلوبة أيضًا عاملاً باهظًا لأن المدخرات تقلصت منذ الوباء.

 

أصحاب المنازل الحاليون، الذين يترددون عن شراء عقارات جديدة بسبب أقساط الرهن العقاري الشهرية الأكبر، يبقون في أماكنهم مما يتسبب في انخفاض المعروض من المنازل القائمة. وتتجلى هذه الظاهرة، المعروفة باسم تأثير "الحجز"، بشكل خاص في الولايات المتحدة، حيث أصبحت القروض العقارية ذات السعر الثابت الطويلة الأجل الأكثر شعبية. ومع متوسط ​​أسعار الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عند 6.6% حاليًا، أي حوالي 3 نقاط مئوية فوق أدنى مستوياتها بسبب الوباء، تظل أصول الرهن العقاري أقل بنسبة 18% من مستويات العام الماضي بينما زادت طلبات إعادة التمويل بنسبة 8.5% على مدار العام مع استمرار انخفاض معدلات الرهن العقاري.

 

الأسعار وإعادة التمويل

 

وشكلت القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عاما 90 في المائة من قروض المنازل الجديدة في الولايات المتحدة في نهاية العام الماضي، وفقا لشركة آيس مورتغادج تكنولوجي. تظهر بيانات ICE أن ما يقرب من خمسي جميع القروض العقارية الأمريكية نشأت في عام 2020 أو 2021، حيث سمحت أسعار الفائدة المنخفضة خلال الوباء للعديد من الأمريكيين بإعادة تمويل قروض منازلهم.

 

ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي أيضا إلى رفع تكاليف الإيجار. يفضل العديد من الأشخاص الاستئجار بدلاً من الشراء نظرًا لأن متوسط ​​أسعار المنازل كان بطيئًا في التعديل. وفي هذا السياق فإن الجمع بين أسعار الفائدة الأعلى ومعروض المساكن الذي لا يزال نادراً يخلق حلقة مفرغة تعمل على تعقيد جهود البنوك المركزية في مكافحة التضخم. واصلت أسعار المنازل الشهرية في الولايات المتحدة ارتفاعها في أكتوبر مقارنة بالعام الماضي، حيث ساهم المأوى بثلث التغير في أسعار المستهلك في نوفمبر.

 

وإذا بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة هذا العام، كما يتوقع صناع السياسات والمشاركين في السوق، فسوف تستمر أسعار الرهن العقاري في التكيف، ومن الممكن إطلاق العنان للطلب على الإسكان المكبوت. ويمكن أن تؤدي الزيادة المفاجئة، نتيجة التخفيضات السريعة في أسعار الفائدة، إلى تعويض أي تحسن في المعروض من المساكن، مما يؤدي إلى انتعاش الأسعار.

 

جيف سيركل

جيف كيرنز

مدير التحرير

 

مدونة صندوق النقد الدولي